青年乐园房地产前期策划报告_毕业设计.doc

西安财经学院工程造价专业课程大作业 青年乐园房地产前期策划报告 课程名称： 房地产开发与经营 专业、班级： 工程造价1202 小组成员： 王靖舒（37）、许韬（12） 廖品原（38）、冯诗槐（19） 答思隆（46）、肖海波（45） 指导教师： 张 茜 西安财经学院管理学院 2015.5 序言 本次设计是针对本小组房地产开发项目进行前期策划和可行性研究。通过了解当前国内及西安市房地产发展趋势,我们发现随着社会的不断发展，土地和资金便成了房地产开发的命脉所在，而当前的市场的现状是：土地资源严重不足，这就要求开发商高密度、高效率地使用现有的资源，所以，中小户型住房将成为产品开发的最优选择。 本小组针对项目对市场进行了市场调查,了解市场购买能力和需求，结合通过对项目地域板块详细分析、SWOT分析等内容进行市场定位以及拟定规划方案，紧接着确定项目的施工进度以及对所需的费用进行估算，然后进行投资和销售策划并做出最终的财务评价。得出结论：本项目市可行合理的。 一、房地产市场分析 （一）、2014年全国房地产市场分析 1、2014年以来房地产运行特点 史上最严房地产调控政策执行到2014年，房地产市场终于开始由局部地区调整蔓延到全国，国房景气指数一再下滑，一、二线城市也开始进入调整状态。投资增速持续放缓，且大大低于去年同期，销售额和销售面积均呈现负增长，且增幅不断扩大，房价下降趋势也不断从三、四线扩展到一、二线，从新建住宅扩展到二手房。 （1）、国房景气指数逐月下滑，但下滑幅度大幅缩小并趋稳 有房地产业温度计之称的国房景气指数，是一个全国房地产开发的综合指数。本轮国房景气指数于2010年3月触顶后整体处于下滑趋势，2011年11月下滑到100以下的不景气区间后一直处于100以内，2014年2-9月逐月下降，从2月的96.91下降到9月的94.72，但从6月开始下滑的幅度显然大幅缩小，7、8、9月基本平稳，到10月受宽松政策的影响，国房指数小幅提升0.04。 （2）、房地产投资增速低于固定资产投资，住宅投资增速下降更快 2014年房地产市场在前期限购、限贷调控政策整体不放松、信贷政策不断趋紧情况下，住宅市场低迷，需求观望情绪严重，房地产投资的增速明显下滑，1-10月，全国房地产开发投资77220亿元，累计同比名义增长12.4%，比去年同期下降6.8个百分点。房地产中的住宅投资比重下降幅度更大，1-10月住宅投资完成额52464亿元，累计同比增长11.1%，比去年同期增速下降7.8个百分点。投资增速除2月外，一直低于全国固定资产投资增速，并不断扩大，到9月扩大到3.5个百分点。住宅市场投资增速下降的趋势更明显，仅2月高于固定资产增速0.5个百分点，随后开始下降，到10月低于固定资产投资增速4.8个百分点。（3）、房地产开发资金增速大幅下降，利用外资增长较快 整体看，2014年1-10月房地产资金来源增幅大幅下滑，仅2月资金来源增速是2位数。1-10月份，房地产开发企业到位资金100241亿元，同比增长3.1%，增速比1-9月份提高0.8个百分点，比去年同期低24.1个百分点。其中，国内贷款17735亿元，增长11.1%；利用外资489亿元，增长17.6%；自筹资金42232亿元，增长13.8%；其他资金39786亿元，下降9.0%。在其他资金中，定金及预收款24213亿元，下降11.2%；个人按揭贷款10895亿元，下降4.3%。国内贷款、其他资金等仍在继续下滑，但是国外资金从9月出现快速增长。 （4）、商品房和住宅销售均为负增长，且跌幅不断扩大 去年以来，商品房销售额和销售面积均呈现负增长，而且呈现逐月扩大的趋势，住宅销售额和销售面积下降的幅度更大。1-10月份，商品房销售面积88494万平方米，同比下降7.8%，也就是10月降幅比1-9月提升0.8个百分点。其中，住宅销售面积下降9.5%，办公楼销售面积下降9.9%，商业营业用房销售面积增长8.2%。商品房销售额56385亿元，下降7.9%，比1-9月上升1个百分点。其中，住宅销售额下降9.9%，办公楼销售额下降20.4%，商业营业用房销售额增长8.3%。 （5）、70个大中城市房地产价格指数指标不断恶化，市场整体下行趋势明显 反映房地产市场最重要的指标房地产价格在201