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房地产业营业税相关政策 海南省地方税务局 二○一二年五月 房地产业涉税环节 筹建—取得土地使用权 建设—建筑安装劳务—建筑业 销售—不动产产权转让—销售不动产 或转让无形资产 交付使用—二手房转让—销售不动产 保有—不动产出租—服务业 本次培训的主要内容 梳理房地产业5个涉税环节中，建设和销售环节营业税的一般规定、具体规定、税收优惠政策和日常征管要求，主要涉及三个税目的内容： 建筑业 销售不动产 转让无形资产 主要政策依据 《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令540号-2009年1月1日起执行） 《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》 （财政部 国家税务总局第52号令-2009年1月1日起执行） 《营业税税目注释（试行稿）》 （国税发[1993]149号） 房地产建设环节 营业税相关政策 税收要素 一、纳税义务人 二、征税范围（略）建筑、安装、修缮、装饰劳务、其他工程作业 三、纳税义务发生时间 四、纳税期限（略）自期满之日起15日内申报纳税 五、纳税地点（略）应向劳务发生地的主管税务机关申报 六、计税依据 七、税率（略）3% 八、特别规定 九、税收优惠 一、纳税人 在中华人民共和国境内提供建筑、安装、修缮、装饰等建筑业劳务的单位和个人为建筑业营业税的纳税人。 单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）发生应税行为，承包人以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以发包人为纳税义务人；否则以承包人为纳税人。 负有纳税义务的单位不包括依法不需要办理税务登记的内设机构。 单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供条例规定的劳务，不属于应税劳务。 三、纳税义务发生时间 建筑营业税纳税义务发生时间为纳税人提供建筑劳务并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。 1、收讫营业收入款项，是指纳税人建筑行为发生过程中或者完成后收取的款项。 2、取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天，未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。 Q：垫资工程项目完工后或已交付使用，但投资方迟迟未支付工程款，是否产生纳税义务？ 三、纳税义务发生时间（续） 纳税人提供建筑业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 纳税人发生视同销售的自建行为的，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。 案例一 六、计税依据 纳税人的营业额为纳税人提供建筑安装劳务收取的全部价款和价外费用。 1、价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金等。 2、纳税人因为提供应税行为而收取的价外费用，应并入提供应税劳务的营业额按照其适用税目 缴纳营业税。 六、计税依据（续） 纳税人提供的价格明显偏低并无正当理由的，或视同发生应税行为而无营业额的，由主管税务机关按下列顺序核定其营业额： （1）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定； （2）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定； （3）按下列公式核定： 营业额=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率） 八、特别规定 建安工程分包 将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额。 分包转包行为的界定 建筑业中的分包是指工程总承包单位自行完成建设项目的一部分，将其他工程分包给施工条件符合该工程技术要求的建筑安装单位施工的行为。 简而言之，分包的只能是按建筑业税目征收营业税的部分工程；分包的不是按建筑业税目征收营业税的部分项目不能从总包工程额中扣除。分包单位必须是有建筑安装资质的单位。 如果承领工程后仅负责设计等非建筑业劳务，其余部分对外承包，则为转包。 案例二 八、特别规定（续） 建筑业混合销售—提供建筑业劳务的同时销售自产货物（国税总公告[2011]23号、琼地税公告[2010]1号） 纳税人销售自产货物同时提供建筑业劳务，应分别核算其货物的销售额和建筑业劳务的营业额，并根据其货物的销售额计算缴纳增值税，根据其建筑业劳务的营业额计算缴纳营业税。未分别核算的，由主管税务机关分别核定其货物的销售额和建筑业劳务的营业额。 适用上述政策的三个条件： 1、分包工程 2、分包人具有建安资质 3、涉及的是自产货物 自产货物认定、发票开具 八、特别规定（续） 材料设备价款是否并入计税营业额 除提供建筑业劳务同