商业地产.pptVIP

商业地产 2010年8月3日 商业地产的概述 商业地产的介绍 商业地产运作及销售把握的原则 商业地产的定位 商业地产的分类 目录 1、概念 商业地产顾名思义， 作为商业用途的地产。区别于以居住功能为主的住宅房地产、以工业生产功能为主的工业地产等。 商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式。 从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。 狭义的商业地产，泛指用于零售业的地产形式。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。 商业地产概述 2、形式 商业地产形式多样，主要包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、批发市场、折扣店、工厂直销店、酒店旅馆(旅游地产)、娱乐类商业地产（如电影院）、写字楼和住宅的底层商铺等与住宅类有很大区别的建筑产品的统称。 工业园区一般不划为商业地产。实际上大家看到的地产形式，是融合了住宅地产、商业地产、工业地产、旅游地产等的复合地产。界限不一定划分的那么明确。比如酒店，可以划为商业地产，也可以划为旅游地产。 大卖场 大卖场 写字楼 电影院KTV 住宅底层商铺 酒店旅馆 购物中心 商业地产 商业地产规模有大有小，规模大的商业房地产如shoppingmall项目，可以达到几十万、上百万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。 对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，主要以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取租金回收的方式。 国内目前很多商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式。 商业地产的介绍 第一种就是我们逐步认同的“只租不售”，这一类通常把物业建成以后形成独立的产权。 第二种叫“租售结合”，这种通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租,部分销售。 第三种是“销售”，这种是开发商只管销售，至于后期工作就交给物管公司了，开发商不再过问。 商业地产目前存在的三种模式： 招商难度远大于销售，佣金上要有侧重 在实际操作中，很多一线的“置业代表”往往青睐销售，某种程度上，开发商的销售员比投资业主更专业！而招商会难的多 ，开发商的招商专员相对商家选址人员来说，可能不如人家专业 ，谈判过程很长，难度也很高 。 所以在市场上，招商人员很难招，而销售人员很好找，就是这个道理。解决方法是对招商人员，在工资和佣金上，要有所侧重。 商业地产运作及销售应把握的原则 招商人员在数量上要多于销售人员，要保持相对稳定 对销售人员，很多项目实行“末位淘汰制”，但对于招商人员，由于谈判周期长、难度高、专业性强，所以要求人员相对稳定，讲究“跟踪”，不是“一蹴而就”的急于求成。项目招商人员，一般按业态分工，人员数量，应该2-3倍于销售人员，考核周期要加长，考核标准也要针对招商技能和专业性及责任心三方面。 招商要善于借助专业招商机构 　　 在招商过程中，开发商手中掌握的商家资源是有限的，而一些专业招商机构，则掌握着大量的商家资源，更重要的是它们对商家的选址要求很熟悉，他们对谈判会起到重要的推进作用。通过实际经验，对品牌商家，或大面积的商铺招商，往往中介能起到决定性作用。 　　 实际工作中，可以在招商部门中，专门设置代理行(中介)管理组，负责与之鉴定合作合同，和与其所带领的商户的谈判对接，这样，往往起到“借船出海”的重要作用。 带租约销售 是大多数开发商接受的商业地产运营形式 。 “带租约销售”就是招商在前，销售在后，又要将二者巧妙结合在一起，让他们成功对接，在操作中对招商部门和销售部门要求都很高。 在商业地产开发过程中，除了上市公司和极少数对资金要求不高的开发商外，大多数对现金流有明确的要求，这就要求处理好售与租的关系。 商业地产运营的核心是招商，开发商又要求营销部门回款，所以就出现了“带租约销售”这种模式。 简单地说，定位就是决定一个项目要做成什么样的？卖给谁？谁来使用？严格地说，项目定位就是通过市场调查研究，确定项目所面向的市场范围，并围绕这一市场而将项目的功能、形象做特别有针对性的规定。 本定义具有如下特点 ： 商业地产的定位 定位建立在市场调查研究的基础上。 定位的核心是确定功能。 定位是系统工程。确立了定位的同时也应该确定了目标客户和目标形象，以及相关的市场推广策略。单一的定位往往造成前后脱节，降低定位的协同效能。 2.商业地产定位内容 商业地产项目定位基本包含 ：功能、客户、形象定位，更深