锦绣东方商铺项目一期、四期商业街市场调研及定价方案.ppt

四、4.1定价建议---市场比较 将各比较对象的市场租金价格经比较系数修正后得出此项目的 参考租金价格为： 以项目A（蓝天金地）为参考：1.0÷0.82=1.22元/㎡·天 以项目B（黄圃商街）为参考：1.67÷0.94=1.77元/㎡·天 以项目C（金湾商街）为参考：2.67÷ 0.99=2.67元/㎡·天 以项目D（将军商街）为参考：1.67÷ 0.83=2.01/㎡·天 四、4.2定价建议----租金收益 本案沿街商业租金价格推算： 以项目A（蓝天金地）为参考定价×A权重+……＋以项目C（金湾商街）为参考定价×C权重＝1.32元/平方米·天 （注：权重=各比较对象比较系数的倒数/各比较对象比较系数的倒数之和） 收益还原法确定本项目一期、四期商业的初步销售价格 按照南头一般新建商铺的情况，空置率仅取10%，正常投资回报率取≈3-5%，计算得商铺的售价为： 价格=租金（元/平米·天）*365（天）*（1-空置率）/投资回报率 =1.32*365*（1-10%）/3-5% 举例：1：计划购入商铺再出租的回报率=月租金*12/商铺售价 100平米商铺1.32*30天*100*12个月/（拟定售价12000）=回报率：4% 2 ：计划投入商铺再等升值后转手出售的回报率=售出价-购入价/购入价 100平米商铺按照12000元/㎡购入：（3-5年后的市场涨幅按照2万/㎡*100）-120万/120万=回报率≈6% 四、4.3定价建议----各铺平均价差 各商铺定价因子： ①开间、进深：开间大进深小价格较高； ②昭示性：越临街价格越高； ③近入口：靠近小区出入口价格较高； ④层高：层高越高，垂直空间越多，价格越高； ⑤内外部实体柱：柱子越少，价格越高。 1栋离会所及出入口最近，且面积较小，价值最高。 2至4幢铺面形态相对较优，宽深比接近0.7：1至1：1之间，是较为理想的铺， 但位置不利，距离左右出入口较远。 5-7居最末一端，铺形完全不规则，离会所及路过较远，完全缺乏人流，这段商铺且离C出口和未来幼儿园规划较近，未来商铺含金量将优于目前。 四、4.3定价建议----各铺平均价差 各商铺定价因子： ①开间、进深：开间大进深小价格较高； ②昭示性：越临街价格越高； ③近入口：靠近小区出入口价格较高； ④层高：层高越高，垂直空间越多，价格越高； ⑤内外部实体柱：柱子越少，价格越高。 四、4.4定价建议----住宅反推 4600元/M2 四期一楼外街均价 13800元/M2 四期 内街二楼均价 4738元/M2 四期内街一楼均价 8475元/M2 目前周边住宅均价 商铺价格为住宅的2-3倍 内街楼层价格系数： 1 ︰ 0.55 一楼优势： 提升44% 一期商铺均价 8000元/M2 Thank you for attention 单击此处编辑母版标题样式 项目一期、四期商业街市场调研及定价方案 一、项目周边商业现状及价格情况 二、项目周边商业环境分析 三、本项目商铺概况 四、定价建议 报告目录 南头、黄埔区商业均缺乏大型综合商业体，主要以日常消费衍生的卖场型商业为主。黄埔商圈街铺基本在2.4-1.97元/m2?天左右。南头商圈以本项目隔壁的香悦名门，目前较少商家经营，50-250元/月/平方米,东福南路沿街部分底商面积约为30-150平方米，年租金一般在2-45万元左右，折合约为1.67元/平方米·天。 一：1.项目周边商业现状及价格情况：租金 锦绣 东方 将军市场 金盛隆 黄圃 金盛隆 黄圃市场 黄圃壹加壹 南头 壹加壹 金湾广场 -时尚京都 会展中心 南头黄圃主要商圈 一线临街 南头商业中心 一线街铺 黄圃商业中心 南头 次商业中心 区域 主要业态 平均月租金 平均日租金 黄圃商圈 百货、餐饮、娱乐、休闲餐饮、生活配套等 50元/ （元/平方米?月） 1.97（元/平方米?天） 金湾广场商圈 卖场、百货、餐饮、娱乐、休闲餐饮、生活配套等 80元/ （元/平方米?月） 2.67 （元/平方米?天） 蓝天金地 便利店、餐饮、窗帘饰品、鲜花等生活配套 30元/ （元/平方米?月） 1 （元/平方米?天） 奥城花园 便利店、餐饮、百货、茶叶店、五金店等 30元/ （元/平方米?月） 1 （元/平方米?天) 将军商圈 面包店、餐饮、银行、杂货店、手机店 50元/ （元/平方米?月） 1.67 （元/平方米?天) 个案项目 面积 开间/进深 层高、有无夹层 商铺售价 经营情况 奥城花园 36-90㎡ 3-6m/11-18m 6m，可以做夹层 7000-14000元/㎡ 空置相当大一部分，约占73% 蓝天金地 60-118㎡ 4-7m/12-21m 约3