我国房地产税收制度.doc

我国房地产税收制度 篇一：我国房地产税制概况 一、概念 房地产税是指以房产和地产为课税客体或者主要以房地产开发经营流转行为为计税依据的税赋。 房地产税可以分为两类：一类是直接针对房地产而设置的税种，其具体包括房产税、土地增值税、土地使用税、耕地占用税、固定资产投资方向调节税及契税等；另一类是与房地产有关的税种，如营业税、所得税、印花税及城市维护建设税等。 二、功能 （一）增加政府收入，平衡财政收支 （二）调控房地产市场 （三）调节房地产占有关系及财富和收入的分配 （四）优化房地产资源配置 三、房地产税收制度的发展 （一）新中国成立以后至1957年房地产税制的建立 新中国成立以后的税收制度是在清理旧政权的税收制度和总结老解放区税制的基础上建立起来的。1950年1月30日，政务院颁布了《全国税政实施要则》，设置了14种税收为中央与地方的税收。其中，涉及房地产领域的有工商业税、房产税、地产税、印花税、遗产税。但由于各种原因，遗产税始终没有开征。 1、工商业税。按照营业总收入额征收，税率为1%至3%不等；按照营业总收益额征收，税率为1.5%至6%不等；按照所得额征收，税率从最低的5%分14级全额累进至最高的30%。 2、印花税。因商事、产权等行为所书立或使用的凭证为印花税征收对象。比例税率为0.1‰至3‰不等。 3、房地产税。1950年6月，将房产税和地产税合并为房地产税。以房地产的产权所有人或者承典人、代管人、使用人为纳税人。房产税以标准房价为计税依据，按年征收，税率为1%；地产税以标准地价为计税依据，按年征收，税率为1.5%；标准房价和标准地价区分不清的，可以按两者的合计标准金额计征1.5%；有时两者合计标准价难以求得的，以标准房租和地租计征15%。 4、契税。以土地、房屋的买卖、典当、赠与和交换，都应当凭土地、房屋的所有权证订立契约，由承受人缴纳契税。卖契的税率为买价的6%，典契的税率为典价的3%，赠与契的税率为现值价的6%，交换契为双方土地、房屋价值差额的6%。 （二）1958年至1978年的税制变革 这一时期的房地产税制随着整个税制体系的破坏而受到严重冲击。由于城市土地所有权属于国家，土地使用权禁止流转，同时，企业不用缴纳房地产税，而合并到工商税中统一征收，因此，房地产税的征收范围仅局限在了个人和外侨之中。 （三）改革开放后的税制变革 1978-1982年是中国改革开放以后税制改革的起步阶段；1983年以后，则实行了“利改税”和全面的工商税制改革。 1981年，制定了涉外税制；1983年，制定建筑税；1984年，制定了营业税和所得税； 1985年，制定了城市维护建设税，以纳税人缴纳的产品税、增值税、营业税为计税依据，税率为1%至7%不等； 1986年，制定了房产税，以房产原值减除一定比例以后的余值或房产租金为计税依据，税率分别为1.2%和12%； 1987年，制定耕地占用税，对纳税人占用的种植农作物的土地征税，每平方米的税额为1元至10元不等； 1988年，制定了印花税，征收比例税或定额税率； 1988年，制定了城镇土地使用税，按照实际占用面积征税，每平方米的年税额为0.2元至10元不等； 1991年，制定了固定资产投资方向调节税，取代之前的建筑税。 至此，房地产税收体系基本建立，直接涉及房地产的税种主要有：房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税；与房地产相关的税种有：城市维护建设税、固定资产投资方向调节税、营业税、印花税、企业所得税、个人所得税、外商投资企业和外国企业所得税等。 （四）1994年税制改革 1993年，制定了增值税、消费税、营业税、企业所得税、资源税、土地增值税，其中土地增值税是对纳税人出售或以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物而取得的增值额征收，实行从30%分4级累进至60%的超率累进税率； 1994年，统一内资企业所得税，实行33%的比例税率。 自1994年中国税制改革以后，我国现行的税制体系初步形成，房地产税制建设得到加强，我国现行的房地产税制体系已经初步建立。 四、我国现行房地产税收制度 房地产税收制度是我国税制体系中极为复杂的一个行业税收体系。目前，我国的税制结构体系分为七大类，即流转税类、所得税类、资源税类、特定目的税类、财产税类、行为税类和农业税类。其中，除了农业税类外，其他税收类别均涉及房地产行业。 （一）流转税类 营业税 应纳税额的计算公式为： 应纳税额=营业额×适用税率 适用税率：采用比例税率，销售不动产（建筑物和其他土地附着物）和转让土地使用权的税率 均为5%。 营业税的减免规定有：个人购买并居住超过1年的普通住宅，销售的时候免征营业税；个人购买并居住不超过1年的普通住宅，销售的时候按照