天津轨道6号线北运河站上盖物业营销报告.pptx

合富辉煌（中国）天津公司 2014.4 ——天津轨道6号线北运河站上盖物业开发第一期项目策划报告—— 原湾半岛 传奇大宅 · 布局 胜局 定局 一城繁华 一湾倾城 一席天下 一鸣惊人 谋局 1 2 3 4 谋局 一 城 繁 华 1 不谋万世者，不足谋一时；不谋全局者，不足谋一域。 势+局 超“1000万成交量“是天津房地产需求的真实表现 2009年 1239 1143 1516 天津2009-2013年月度商品房成交走势图 2010年 2012年 2013年 1486 1062 2011年 1500万 1600亿 量价走势 价格增幅 在政策和市场的双重影响下，房地产市场形成了一定的市场规律，成交量每三年会有一次波谷出现， 价格低谷迟于成交量低谷出现。 天津楼市价量关系走势及预测模拟图 三年周期 3年周期 3年周期 3年周期 3年周期 3年周期 “3年波动周期” ，未来房地产波动幅度不大 河北区，价格洼地，成交价格增幅13% 2013年，天津商品住宅市场中，市内六区累计成交227万㎡，成交均价19653元/㎡，成交均价为天津市市最高。环城四区累计成交438万㎡，成交均价9830元/㎡，成交量为天津市最高。五郊区累计成交365万㎡，成交均价7238元/㎡，均价为天津市最低。 2013年，天津市商品住宅市场中，天津市各大区域成交量全线上涨，其中环城四区成交438万㎡，同比上涨42%，涨幅最大；市内六区受供应不足影响，成交227万㎡，同比上涨14.6%，涨幅最小。 2013年住宅市场河北区成交37万㎡、成交价格增幅13% 图 2012 -2013年天津市各区域成交量价变化 区域 成交套数（套） 与去年相比 成交面积（万㎡） 与去年相比 成交均价（元/㎡） 与去年相比 和平区 1392 -45% 18.58 -45% 24507 20% 河东区 3760 -28% 51 -14% 17047 21% 河西区 3036 177% 38.67 157% 21299 2% 南开区 2640 -15% 36.18 -19% 21426 2% 河北区 2990 -9% 36.93 -11% 15333 13% 红桥区 3899 127% 45.77 123% 17089 10% 市内六区 17717 4.30% 227.13 14.6% 19653 14.5% 河北区，供需比1:1.4，供不应求 河北区近年新建商品住宅年度供应波动幅度较大，成交量较为平稳，2010-2013年年度成交量在30万㎡左右。2013年市场供应量更加趋紧，市场需求量依旧强烈，整体市场表现出“供应不足”的基本面。预计2014年将有超过20万㎡的市场供应进入销售环节。 供 求 2008-2013年河北区新建商品住宅供求分析 数据说明：以下图表数据包括商品住宅和公寓，数据来源与天津房管局 河北区2009-2011年成交单价快速上升，河北区2011年成交单价较2008年上涨67%，年复合增长率超过18%，2012年受产品结构和部分开发商以价换量影响，成交单价基本持平。进入2013年受政策影响区域价格再度拉升，环比涨幅17%，均价突破15800元/平米。 2008-2013年河北区新建商品住宅年度成交走势 量 价 市场格局，土地井喷，地王、高溢价频出 8 9月：深圳星河 楼面价：8184元/㎡ 溢价率：119% 16 10月：首创地产 楼面价：5209元/㎡ 溢价率：118% 8 6 9 天津海河沿线主要高端项目分布 5 4 3 7 3.新汇华庭 4.大都会 5.金融街和平中心 6.汤臣津湾一品 7.公馆1882 8.泰悦豪庭 1.童年河 10.津澜阙 2 1 14 12 13 10 9.海河大观 2.玺岳 12.雅颂居 14.万达公馆 13.中粮大道 11 11.海景文苑 15.仁恒河滨花园 15 市场格局，海河项目引领城市价值标杆 市场格局，中环线项目异军突起 布局 一 湾 倾 城 2 “布局天下，天时地利人和，运筹帷幄。 天时+地利+人和 立足城铁港铁建设有限公司， 全面打开品牌天津的市场知名度！ 着眼北运河上盖项目， 全面树立项目城市水岸华宅的高度！ 在达到企业品牌及项目形象双赢的基础上， 全面推动项目的快速销售！ 我们是否具备逐鹿天下的资本和环境？ 只有精准定位，深刻挖掘才能做到成功营销 “发现” 从本体发现价值，分析竞争，挖掘客户 北运河 天津西站CBD 西站是辐射京津冀和环渤海地区，集商务、金融、商业、贸易、文化、休闲、居住为一体的城市综合性副中心。 五大板块 集工作、购物、娱乐、休闲和居住等不同需求于一体 子牙河 西站城市副中心，驱动城市未来之“芯” 地铁6号线在本案规划站点，使本案成为地铁上盖物业 立体交通网路 3条地