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园区开发企业成本核算问题探析 　　摘 要 成本核算作为园区开发企业成本控制的重要组成部分，将直接影响到开发企业的盈利水平。其成本构成复杂且投资规模大、建设周期长、投资回报期长、开发经营环节多等特点，给开发企业成本核算带来了很多的困扰。如何使园区开发企业成本核算更加规范化，如何解决成本核算中所碰到的难题，为园区开发企业财务工作者所关注。本文列举了笔者在实际工作中碰到的园区开发企业成本核算若干问题，结合实际工作经验进行了分析，并提出自己的想法。 中国论文网 /3/view-7184691.htm 　　关键词 园区开发企业 成本核算 费用分配 归集 　　一、园区开发企业开发成本核算的主要内容 　　从园区开发企业开发成本的构成进行分类，可以将其分为土地费用、建安费用、筹资成本及管理费用、公建配套几大部分。 　　（一）土地费用和建安费用 　　土地费用、建安费用可以说是开发成本的重要组成部分，其所占比重也是最大的，而且还在逐年增加。大部分园区开发企业在准备实施建设项目前，都非常重视对土地费用的测算，并以此为依据对所开展项目的可行性进行评估分析，在实施建设过程中更是要进行严格的土地成本核算，并以此对后期项目定价提供依据。而建安成本的核算更是贯穿于项目的整个过程中，直至达到预定使用状态、竣工验收、财务决算、决算审计，甚至财政审批。可见，土地成本与建安成本的核算正确与否，对于园区开发企业来说至关重要。 　　（二）配套设施建设以及其他的费用支出 　　园区开发企业的市政配套设施主要分为与自营性项目相配套的基础设施和代政府部门建造的公建配套设施。其中为自营性项目发生的各种市政配套设施成本要分摊进入自营性项目，最终随自营性项目成本一块进行结转。而代政府部门建造的基础设施由政府部门核准后，由政府基金进行核销。 　　（三）筹资成本以及管理费用 　　与其他行业相比较，园区开发企业在资金的使用上具有占用周期长、投资回报期限长、前期投资规模大的特点。因其自有资金占比普遍不高，所以原始投入除了靠资本金启动外，还需要对外融资以解决开发建设过程中的资金问题。由于本金一般都很大，一年或者几年下来，就形成了巨大的借款费用。借款费用核算的准确与否，势必影响到公司资产的确认及后期经营性项目的定价、政府代建项目的核销等。企业要想实现自己利益的最大化，就必须对这部分费用进行合理规划，进行细致准确的成本核算。 　　二、园区开发企业成本核算中存在的问题 　　目前，园区开发企业成本核算对象在会计准则中并没有明确的规定，这就造成在实际的会计核算中，有按独立地块进行核算的，也有按成片土地滚动开发模式核算的。核算的复杂性使得实际工作中有些问题暴露出来，主要有以下几个方面： 　　（一）成片土地成本核算的归集和分摊方法不明确 　　一般意义来讲，园区开发企业的土地成本核算是指企业对开发已定数量的土地所支出的全部费用进行归集和分配，最终计算出某个项目的总成本或加权平均成本。但这种情况也主要适用于面积不大、工期较短、一次性开发的土地成本核算，可以按每一地块独立的开发项目为成本核算对象。但对面积较大、开发范围广、动拆迁所需时间长、而部分土地或经营性项目具备转让条件，此种成片的滚动开发的土地成本如何进行归集和合理摊销？因会计准则对开发成本的具体核算对象是根据什么来划分的、是否能把整个开发项目都作为具体核算对象，还没有明确的规定，所以确定开发成本具体的核算对象也不是很明确。 　　（二）借款费用分配和归集方法不科学 　　首先，企业贷款的资金未设置专门账户或者多头开户，造成专门借款资金和一般借款资金混合使用，影响成本、费用的计量和固定资产的核算。 　　其次，开始和停止资本化时点提前或滞后。很多园区开发企业主观上认为为开发自己的项目而储备的土地，理应作为开发成本中的土地成本，这样为支付土地价款的借款费用自然成了资本化的对象。而事实上，根据借款费用开始资本化的第三个条件“为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始”，上述园区开发企业虽然为取得土地支付了大量的借款资金，但在储备的土地使用方向尚不明确的情形下，企业的土地储备仅仅是为了储备或代政府部门持有，根本谈不上为实现资产预定用途所需的构建活动或准备活动已开始，造成资本化开始时点的提前性。而根据会计准则“符合资本化条件的资产的实体建造（包括安装）或者生产活动已经全部完成或者实质上已经完成应停止资本化”，有些园区开发企业又存在即使项目达到预定使用状态，已办理了竣工验收，完成了竣工备案，取得了竣工备案表，但因未完成工程结算、财务决算、决算审计，或未报财政审批，上述竣工项目仍在在建工程或生产成本核算，而未转入库存商品、投资性房地产、固定资产或进行核销，竣工项目借款费用仍继续资本化的情况。在实际业务中，不严格判断一项