工程人员在物业管理前期介入阶段主要工作要点详解.ppt

物业管理工程知识 内容概括 一、工程人员在物业管理前期介入阶段的主要工作内容 二、前期介入工程师岗位职责 三、关于新建楼盘前期规划设计的一些意见 工程人员在物业管理前期介入阶段主要工作 一、对楼盘工程建设的参与 参与什么？目的是什么？什么人员参与？ 从物业管理运作的角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备造型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关，以确保物业的设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，这是避免日后物业管理混乱的前提与基础。 参与人员主要是管理中心负责人和工程技术负责人。 二、参与楼盘工程建设又可分为三个阶段。 1、在规划设计阶段介入 规划设计是各功能区能否形成完整、舒适、便利的区域的先天制约因素。同时，设计人员主要是从设计技术角度考虑问题，往往忽视了以后的管理和使用问题。 因此，物业管理人员在规划设计阶段，从业主或使用人的角度，从物业管理的角度，全面细致地反映物业管理能得以顺利实施的各种需要，以及在以往管理实践中发现的规划设计上的种种问题或缺陷，对不当之处提出修改方案，可优化设计，完善设计中的细节，尽量避免或减少在接管楼盘后出现的难以解决的问题。 介入的方式主要有： 1）召开有发展商、规划设计部门、工程建设主管部门参加的意见交流会（如2001年11月14日下午召开的“新楼盘意见沟通会”） 2）将对楼盘规划设计方面的意见以文件的形式向发展商、规划设计部门反映（如发给设计公司的《关于小区电气设计中与用电计量有关的几点建议》。 3）参加设计图纸会审，提出会审意见。 另外，在其他一些工作场合，有机会我们也可以向设计人员提出意见或反映一些在物业管理和使用过程中碰到的问题。 无论任何一种方式，都需要有关的人员在日常工作中注意了解有关的情况，积累实际经验，搜集资料、数据，了解有关的设计规范，熟悉政府部门（如物价部门、供水、供电部门）的有关文件和规定。（如：只有熟悉物价部门有关小区公共用水、用电的摊分办法和用电类别的划分，才能提出合理安装电表的建议） 在进行施工图设计之前，把意见提供给设计部门，并说服其接纳，这种情况是最理想的。 当然，我们在提建议或意见时要注意措辞、语气、态度，要顾及设计人员的面子，如果我们熟悉设计规范，有事实支持自己的观点，就会更容易说服其采纳我们的意见（举例：接地扁铁问题和帝景遥控浮球加装电磁阀的案例） 参与规划设计、图纸会审要注意的要点详见《关于新建楼盘前期规划设计的一些意见》 几个典型的、影响较大的例子 1）低压配电回路及电能表的合理设置，以暨南花园高层用电计量为例。 2）高低压配电房、变压器房不宜设在地下室最低层（防水淹）。以规划大厦为例。 3）设备房应有足够的维修空间（以鸿景水泵房为例） 4）水泵房电气控制柜基础高度要适当抬高（防水淹）。（以骏景为例） 5）应急灯、出口指示灯和疏散指示灯等和电源线路的连接应通过插头、插座的连接。（南景园） 6）水、电井房要设照明灯具。（鸿景园） 7）同一小区应尽量将监控室、消防中心集中设置。 [以上（1）——（4）在完工后已无法更改，（5）、（6）更改要较大的工作量] 2、在施工阶段介入 其作用是： 1）参与施工监理，及时发现施工过程中出现的质量问题，并适当地向项目公司、总工室等部门反映，必要时以公司名义发函，促使施工单位尽快改正，尽可能将建设质量隐患消灭在建造过程中，从而提高楼盘的建造质量；[注意的重点是隐蔽工程，如埋地线管的材质、管线的连接、暗敷线是否穿管、采用导线的型号（是否阻燃），电气连接的紧固，以及是否按设计要求施工（骏景二期水泵房电柜基础，只用砖头架起）] 2）熟悉管线走向、设备安装及设备调试等情况，并对图纸的改动作出记录，便于后期管理，也为接管验收（竣工验收）打下基础，可提高验收质量，对验收中发现的仍需改进之处，也比较清楚，容易交涉和协调； 3）集图纸、资料、使用说明书，熟悉设备的功能； 4）于和项目公司、施工单位、设备厂家及有关部门搞好关系，建立顺畅的服务渠道，利于后期设备保修和管理。 3、参加各系统设备、设施的验收和接管移交 1）验收 参加人员要尽可能熟悉有关的施工验收规范，了解设计要求。 要点： a、 检验设备设施的性能是否达到设计要求。如：柴油发电机能否手动、自动启动；启动的时间是否达到要求，消防30秒，人防15秒；输出电压和频率是否稳定，配电开关能否自动切换等；开启湿式报警阀的试验阀，测试消防喷淋泵是否能自动启动等。 b、? 检查施工工艺。如：设备是否有编号；配电柜、控制柜及其各回路、电器元件