居住满意度模型与住宅市场分析.pdfVIP

年第 期 ’3$ ，!# !# $ 当 代 财 经 总第 期 %’()*+,-,. /0’-’%) 1 )%’*0%2 245678 ’3!!# !!# 居住满意度模型与住宅市场分析 李 晨 C 中国人民大学 商学院，北京 ?DA! E 摘 要：用户满意度理论是国外近年来迅速发展、广泛流行的新管理和产品营销理论。按照我国居民的 消费特点将住宅金融和政府住宅政策等经济、政策因素引入模型，用于分析我国住宅市场现状并预测其发展前 景，这在满意度理论的应用上是一项创新。在河南洛阳市进行的抽样调查，证明了其可行性，初步结果说明用 满意度模型研究一些与群众评价有关的社会经济问题是卓有成效的。 关 键 词：用户满意度理论；住宅市场 中图分类号： 文献标识码： 文章编号： （ ） /!B#3# - ?:9DB! !# $9AB9# ?@ 一、对我国住宅市场发展前景的争论 的国民经济支柱产业 。回顾住房改革 年的风雨历 ! 近十年来，住宅问题日益成为人们所关注的热点， 程，始终贯穿一个基本矛盾，即广大居民住宅需求和现 关于住宅建设和住宅市场发展的探讨和争论也随着住房 实购买力不足的矛盾。通过各种房改措施，我国的住宅 分配制度改革的深入和住宅市场的发展而不断升温。当 市场取得了长足的进步和发展，我国城镇人均居住面积 已由改革初期的约 平方米增至 多平方米，住宅质 前争论的焦点集中在应该建设什么样的居民住宅和住宅 A ! 市场的发展前景究竟如何。围绕这些问题，形成了两种 量也有明显提高，一些城市住宅正向小康型转变。但也 不同的观点：一种观点认为，我国住宅消费的现实仍然 不可否认严重问题的存在，相当长时间内，商品房的私 是福利房与商品房并存的二元结构住宅经济，变相福利 人购买率较低，变相福利分房屡禁不止；商品住宅的空 分房的存在使得城镇居民的住宅消费超前于经济发展水 置率居高不下，数量逐年递增，! ? 年已达B 多万 平。我国现在的住宅自有化率已经超过一些发达国家， 平方米。与此同时，商品住宅继续向大面积、高档化方 住宅经济脱离了国民经济发展水平的约束，最终将会失 向发展，甚至出现了所谓的 “豪宅热”，房价居高不下。 去支撑，被迫大幅回调。住宅市场很可能出现剧烈震 在这种成绩与问题共生，发展与困难并存的局面下，迫 荡，经过痛苦整合，逐渐与经济发展水平趋于一致。另 切需要一种客观的手段，对住宅市场的实际运行状况进 一种观点认为，由于我国的平均居住水平与发达国家相 行监测和分析，并对其发展趋势做出科学预测。在对住 比仍有较大差距。随着城市化水平的提升，将持久形成 宅市场的最终投资者和消费者———各阶层的居民进行规 巨大的住宅需求，同时大城市人均 ;+ 已进入住宅消 范的抽样调查和深入分析的基础上建立居住满意度模 费增长期，因此发展前景乐观。业内人士大多估计我国 型，分析住宅市场的现实和潜在需求，为预测市场走向 加入=( 后，商品房价格向国际价格靠拢是不可避免