金林半岛整体营销策划书.doc

前 言 我司于02年12月29日向贵司提交的《金林半岛整体营销策划书》，其方向和内容得到了贵司认同和褒奖，同时。我司获得了贵司关于金林半岛营销策划方面的许多宝贵的意见和建议，我司至此深表感谢！ 本次，我司根据贵司的意见和要求，对《金林半岛整体营销策划书》进行了全面的完善和修正，并对涉及金林半岛营销过程的中的营销策略等事宜进行细化，其目的是要能够给贵司的金林半岛未来的营销确立一个方向和纲领。 本次《金林半岛整体营销策划书》内尚有诸多事宜未有涉及，我司寄期望于在于贵司的不断的沟通中，对金林半岛有一个更加全面和理性的认识，并由此令到我司关于金林半岛的营销推广策略更具有实操性和创新性，为金林半岛的销售目标的实现作出我司的努力。 此致 商祺！ 李颂熹地产顾问（广州）有限公司 2003-1-14 目 录 一.市场分析 5 1.1 成都市整体住宅市场的发展现状 6 1.1.1 成都整体住宅市场发展现状 6 1.1.2 整体住宅市场发展趋势 8 1.1.3 成都市商品房整体市场供求总量概况 10 1.1.4 分析结论 15 1.1.5 成都市房地产整体市场成交特征分析 17 1.1.6 各主要板块市场前景分析 21 1.1.7 分析结论 23 二.区域市场分析 26 2.1 项目所在区域总体分析 26 2.1.1 区域经济发展现状及前景预测 26 2.1.2 区位分析 27 2.1.3 浣花风景区的规划概述 28 2.1.4 项目位置与自然概况 30 2.1.5 交通条件分析 33 2.1.6 相关市政配套概况 35 2.1.7 外部商业环境 37 2.1.8　城市规划对项目开发的影响 37 2.2 项目所在区域住宅市场特征 38 2.2.1 项目所在区域商品住宅市场发展概况 38 2.2.2 项目所在区域商品住宅市场发展趋势 42 2.2.3 项目所在区域楼市预测 47 三. SWOT分析 48 3.1 优势分析 49 3.1.1 区位优势 49 3.2 劣势分析 54 3.3 机会点分析 57 3.4 威胁点分析 59 四.竞争分析 61 4.1 草堂之春 61 4.2 成都花园 64 4.3 春天花园 66 4.4 河滨印象 70 4.5 浣花溪山庄 73 4.6 锦官新城 76 4.7 凯莱帝景 81 4.8 领秀别墅 83 4.9 清华坊 85 4.10 置信丽都 87 4.11 中海名城 89 4.12 中华园·华苑国际区 94 五、目标客户群定位 97 5.1潜在客户群调研 98 5.1.1 调研系列结果见系列图表 98 5.2 潜在客户群调研分析 107 5.3 本项目客户群消费能力分析 108 5.4　潜在客户群定位 109 六.整体营销思路定位 111 6.1 独特的销售模式 112 6.1.1 感性因素 112 6.1.2 商业联盟： 113 6.1.3 直接推介的“小众营销” 114 6.2 整体推广策略 115 6.2.1 营销推广阶段划分 116 6.2.2 整体营销推广策略 116 6.2.3 推货目标及计划 133 七.初步价格建议 135 7.1 定价原则 136 7.1.1 金林半岛项目主要技术指标 136 7.1.3 各户型建议价格 137 7.1.4金林半岛B型单位（联排别墅）可比项目及建议均价： 138 7.1.5 金林半岛C型单位（联体复式）可比项目及建议均价： 139 7.1.6 金林半岛D型单位（联体复式）可比项目及建议均价： 139 7.1.7 金林半岛E型单位（公寓）可比项目及建议均价： 140 7.1.8 计算方式 140 7.1.9可售面积及金额预计 141 7.1.10 结语 141 八.广告宣传 143 8.1宣传计划（具体见附表3） 145 8.2公关活动计划 145 九.营销队伍的组建与培训 148 9.1 招聘目的 149 9.2 招聘工作的内容及要求 149 9.2.1前期招聘 149 9.2.2第二次招聘 150 9.3 招聘方式及流程 152 9.3销售队伍的组建 154 9.3.1 组建原则 154 9.3.2 销售部人员架构 155 9.3.3销售部人员职责 155 9.4 培训计划与内容制定 157 9.4.1 培训目的 157 9.4.2培训计划 157 9.4.3培训方式 157 9.4.4 各阶段培训的效果 163 一.市场分析 1.1 成都市整体住宅市场的发展现状 1.1.1 成都整体住宅市场发展现状 ◇ 房地产开发投资增长，增速回落1-9月，房地产开发投资共完成122.43亿元，增长34.6%，增速回落4.4个百分点用于土地购置的费用就达到了27.37亿元，增长75.2%购