房地产理财.ppt

以房地产调控政策为例分析经济环境对企业理财的影响 背景：2010年，许多经济问题浮现： 一、现行房地产市场面临的新政策 （二）陆续出台的房地产打压政策和新国八条 三）征收房产税 新国八条具体内容 1、进一步落实地方政府责任 地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。 2、加大保障性安居工程建设力度 各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。 3、调整完善相关税收政策，加强税收征管 调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。 4、强化差别化住房信贷政策 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。 5、严格住房用地供应管理 各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。 6、合理引导住房需求 各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。 7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。 8、坚持和强化舆论引导 对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。 （一）限购对首套房影响有限，对中端住宅的影响将大于高端住宅 政策对首次置业者影响有限。由于首套房基本上属于刚需用户，国八条及前期相关政策对其影响也只是将首付比例调高到30%，取消优惠利率，在购房者对未来房屋预期稳定的情况下，政策影响有限，部分有实力的购房者还将会积极购房。 中端住宅由于其价格较普通住宅较贵，在当前二套房贷首付60%，贷款利率1.1倍的情况下，一般性的改善型需求客户没有能力消费，而富裕阶层由于机会成本过大，而不会选择购买，因而其受到的影响较高端住宅更为严重。 由于市场的80%以上的购房需求是刚性需求，投资投机性购房是少数，因此，对于少数人的政策措施对于市场的影响有限，而且，不具有可持续性。由于执行限购的城市很少，房地产的投机资金仍然不会退出，只是转移了区域而已，况且，商业地产并不在限购之列，由此看来投资投机仍会继续。 高端住宅属于附加价值比较高的奢侈性产品，其消费群体一般是非常富有阶层，因而信贷政策对其几乎没有影响。 但是由于富裕阶层目前一般具有多套住房，在目前限购政策和房产税开征的情况下，购房者要想买入新的房产，必须将其名下的房产降低到一套（当地户口）或则全部抛售（非当地户口），这也意味着这些富裕阶层要买入新的房产必须放弃目前拥有的多套房产，并有可能缴纳全额营业税。因而，这就要求高端住宅产品的品质非常具有吸引力，足以促使购房者损失因抛售现有物业的机会成本（抛售后其名下只能持有两套房产）。