汉中·万邦·时代广场经营规划方案.doc

汉中·万邦?时代广场 经营规划方案 （草案） 北京华策创世咨询管理有限公司 2006年12月18日 目 录 前 言 3 第一部分 项目立地市场环境分析 4 一、汉中市经济地理环境 4 （一）地理位置与自然环境评估 4 （二）交通历史与未来 5 （三）物产与经济环境评估 6 二、汉中市经济环境比较分析 8 （一）汉中市经济环境横向比较分析 8 (二) 汉中市经济成长性分析 10 三、汉中市商业竞争环境 17 （一）城市商业布局 17 （二）商业规模状态 17 四、汉中市未来潜在竞争环境评估 21 （一）北大街商业街改造 21 （二）祥瑞商业地产 22 （三）汉中世纪阳光商厦二期扩建 22 （四）金港购物广场 23 （五）汉中市东关历史文化商业一条街开发 23 五、汉中市人文环境对消费的影响 25 六、汉中市商业客流动线分析 26 七、汉中市城市发展 27 八、本案商业价值评估 29 第二部分 项目物业条件分析 30 一、建筑面积构成概念（附件） 30 （一）外铺店数量及面积 30 （二）主力百货店各楼层套内面积 33 （三）商业面积 33 二、建筑平面与垂直交通组织分析 34 （一）名词释意 34 （二）本案建筑特征与交通组织分析 35 （三）垂直交通特征 36 （四）平面与垂直交通关系 37 三、项目设备实施条件分析 38 第三部分 商业规划 41 一、经营定位 41 二、商圈辐射半径及目标顾客群 44 三、业态定位及空间规划 47 四、百货业态定位及空间规划（详见附件二） 47 五、街区定位及空间规划 49 第四部分 招商及营销策略 51 一、营销策略 51 四、广宣策略 52 五、招商组织 54 （一）主题百货组织架构： 54 （二）工作内容： 55 （三）招商推介会： 55 （四）工作协调 56 三、招商策略建议 56 四、招商宣传推广策略与方案建议 56 五、招商考核及奖惩机制 56 六、招商文件构成 57 第五部分 工作进度规划 57 一、招商工作指导思想： 57 二、招商工作分阶段开展的进程安排 58 （一）分析、补充调研综合资料、完善本项目商业策划案阶段 58 （二）对主力店、特殊业种、主要品牌招商意向的摸底阶段 58 （三）主力店、特殊业种、主要品牌招商意向的核定阶段 58 （四）全面开展招商工作阶段 59 （五）补充招商招租及商装工作阶段 60 第六部分 建设图纸修改建议及内外装修设计的修改意见、建议 60 一、建筑功能定位 60 二、建筑特征 60 三、建筑需求与修改建议 61 （一）设备设施 61 （二）建筑结构 62 附件一：《万邦·时代广场面积表》 63 附件二：《商业业态业种规划示意图》 64 附件三：万邦·时代广场商业街经营规划示意图 7 前 言 汉中上下三千年历史，孕育着中国深厚、博大的汉文化，影响着一代代中华民族可歌可泣的民族魂。在二十一世纪中国大地走上国富民强的时代，汉中·万邦?时代广场以宏大的气魄，勇于创新的胆略，打造一座汉中乃至岭南地区第一个大型的休闲购物广场，彰显汉中现代与未来的愿景，为汉中注入了崭新的生活气息，撬动了汉中地区的经济活力。 万邦·时代广场不仅位于汉中市的商业中心，还屹立在汉中城市的中轴路上——天汉大道，他以宏大的建筑规模，赋予现代气息的建筑造型，表现万邦?时代广场不愧是汉中市的标志性的建筑，也是一张城市的名片。 广场表现他在汉中地区具有唯一性的七大特征： 商业建筑规模最大； 地理位置最具优势； 商业经营面积最大； 商业经营业态最全； 商业管理服务最优； 商业硬件环境最佳； 室内停车数量最多； 第一部分 项目立地市场环境分析 说明：以下经济分析数据来源，均由汉中市统计局、陕西省统计局，以及陕西省与汉中市两级政府公报提供。 汉中市经济地理环境 （一）地理位置与自然环境评估 汉中市位于陕西省西南部, 是汉水上游城市的一座明珠，它北依秦岭,南靠巴山，汉江横贯其中，自然地貌为“山川盆地”, 汉中冬无严寒，夏无酷暑，土地肥沃，水源充足，气候湿润，素有西北“小江南”和秦巴“聚宝盆”之美誉，历来是国家及陕、甘、川、鄂四省毗邻地区的重镇和我国历史上的名城，同时又是一个年轻的正在发展中的城市。 汉中位于秦巴腹地，秦岭屏障于北，巴山绵亘于南，汉水横贯其中，为汉中冲积出大大小小10余个山间盆地。这些盆地是汉中人口的聚集之地，也是工农业生产的精华所在。由于秦岭的屏障，使这里“寒流不足侵其躯，季风难以逞其威；自古桃源于世外。 从自然地理环境和社会经济联系等方面，汉中北靠西安，西南依成渝，东南临武汉，战略地位十分突出。 汉中在地理上是沟通“西安、兰宝（兰州、宝鸡）、甘南、成绵（成都、绵阳）、重庆、武汉”的中心；但是，在城市布局和发展战略上属于大后方和基地。因此经济成长速度较慢，难以较快地