商业地产的理性规划和感性运营.ppt

消费者是上帝你是上帝管家 商业地产客户关系管理的二维性 消费者或者采购商是商业地产客户关系中另一个重要维度 消费者是上帝，但是不是与生俱来是上帝 要学会怎样把消费者培养成上帝 你是上帝的管家，怎样做好上帝的管家 口碑和脚碑同样重要 商业地产的品牌有多重要 一次成功的商业地产项目不能成为品牌 一个著名的企业品牌不能成为商业地产品牌 商业地产的品牌管理到底管什么 品牌管理和企业形象之间的关系 商业地产的品牌营销怎样做 怎样做口碑和怎样做脚碑 品牌管理同样存在规划、策略和执行 强龙也要看地头蛇脸色 发展商也罢运营商也罢，强龙不斗地头蛇 和谐的邻里关系是商业地产迅速做强的捷径 从“远交近攻”到“远交近公”，连横合纵全用上 孙悟空神通广大每次最先找的却是土地公公 商业地产营销很重要一个环节就是社区营销 好的商业地产运营商都有一群好的媒体伙伴 人性的物管服务才能感动 商业地产的物管管什么 商业地产的物管服务标准是什么 一站式物管服务才是正途 一站式服务需要人性化、效率化和效能化 服务中贴心和贴身哪个重要 商业地产的物管服务和住宅地产的物管服务以及写字楼的物管服务差异何在 商业地产要用人性服务创造和留住商机 滞感区间理论的有效运用 运营的核心价值在于服务 服务的竞争价值在于人性和到位 人性和到位的服务要有效率来保证 效率讲求投入和产出之比 灵活运用滞感区间理论可以有效控制成本和收获高效服务 不同形式和业态组合有不同的滞感区间需求，要因势利导，摆脱传统物管服务 推广运营的误区 运营这一概念引入商业地产领域时间不长也不统一 更多的商业地产发展商既没有运营的概念，也没有实施运营的安排 常常是开业后简单的将物业交给物管公司，将宣传推广交给广告公司 运营是主动的持续的互动的，而不是短暂的被动的单方的，具整体互动性 规划和运营的辩证关系 规划在前 规划不可取代 规划是为了增值的运营 运营在后 运营亦不可以取代 运营是规划的保障 动态规划和动态运营 商业运营企业选择的组织架构 不同的商业地产业态可因应选择不同的组织架构，但是归纳均适用层级简化的组织结构 单一商业项目适宜采取简单型组织结构 多个项目且之间关联度极低的采取分部型组织结构 多个项目且需要相互之间高度关联的可以采用矩阵组织结构 多少管理跨度更能保证效率和效能达至平衡 商业运营企业的人力资源理念 选好组织结构和管理跨度后定人力资源规划 一个责任领导只配一个副手，领导直接带兵 宁可一个人干三件事，也不三个人干一件事 怎么让一个人干三个人的事 除了基本责任领导和高管，尽量选择白纸一张，自己喜欢怎样画就怎样画 最高责任领导最好用综合管理型的万金油 能带出领导的领带才是合格的好领导 几点个人建议 要学会授权但不要弃权 要学会运用目标管理而不是使用指标管理 选好发展商或者运营者的定位，坚持不自营 算好自己的获利空间，把成本交给别人 认知管理不是科学，而是艺术，商业运营管理只存在有效与无效之分，没有好坏之分 教会团队从“以不变应万变”步向“以万变应万变”，最后达至“知万变应万变” 学会跨文化管理和运用好“双因子”理论 谢谢大家 邓国坚先生 著名商业地产运营专家/2008年中国商业地产十大操盘手 著名中国商业地产企业广州海印集团的创建人之一，推动企业集团化和上市 拥有20年商业地产的规划/开发/运营/管理等成功经验和客户整合资源 涉猎商业地产领域中的购物中心/专业市场/区街商业/主题商场和商业写字楼等产业型态 研究独创新兴商业地产核心运营体系 于企业战略/组织结构/人力资源/客户关系/营销企划和品牌管理层面别具实战心得，擅长集团化整合公司治理 广州市雅卡商业运营机构董事长/广州市正佳企业集团董事长助理/香港南丰集团广州首席商业顾问等等 工商管理硕士 中国经纪人职业资格 中国首席企业文化官 职业资格 中国企业文化研究会 特约研究员 中国商业地产产业研 究院特约专家顾问 商业地产的理性规划和感性运营 细谈商业地产中商业规划和商业运营的辩证关系 邓国坚 2008/8 商业地产的概念 商业地产是房地产产业中的一个分支 商业地产一般有广义和狭义理解之分 广义的商业地产包含除了功能上提供居住生活使用的住宅房地产以外一切用于经营产生效益的房地产 狭义的商业地产则仅限于从事各类批发零售展示销售等形式的商场形态物业 商业地产的灵魂所在 商业地产是商业运营管理和房地产投资开发相结合的复合模式 商业地产具有项目运作周期长、资金投入高、行业专业要求复杂、投资高风险与高回报等基本特征 商业地产的躯壳载体是房地产物业，核心灵魂是商业运营管理 引发三种价值，一是房地产本身物业的增值，一是商业流通经营的增值，一是商业运营和开发者的自身品牌增值 中国商业地产的主要形态 购物中心形态 （正佳广场、天河城） 行业性商业集散中心 （义乌国